Esta nueva estructura LEED Gold de cuatro plantas con 35 pisos de uso mixto 100% asequibles de Rose está diseñada para jóvenes en transición. Cuando un joven cumple 18 años y se ve obligado a abandonar un centro juvenil, la mayoría acaba viviendo en la calle porque no tiene dónde ir. Los Apartamentos Rose proporcionan un hogar a este joven adulto que, de otro modo, viviría en la calle. El edificio está situado donde no se necesitan coches. Está situado justo enfrente de Whole Foods, 7 Eleven, una lavandería, Lincoln Hardware y otros muchos servicios. Está a sólo siete manzanas de la playa, junto a las tiendas y restaurantes de la ecléctica Rose Avenue de Venecia. Inspirado en el cercano Horatio Court, construido en 1919 por Irving Gill, el edificio está diseñado en torno a un patio elevado sobre un espacio comercial en la planta baja. La tipología de patio existe en Los Ángeles desde hace más de cien años. Promueve los barrios orientados a los peatones como alternativa a la dispersión urbana, creando un espacio utilizable en el centro del proyecto, en lugar de un espacio no utilizado fuera del volumen del edificio. Según Ken Bernstein, director de conservación de Los Angeles Conservancy, muchos de los pisos con patio construidos antes de la década de 1950, sobre todo en Hollywood y West Hollywood, formaban parte de una búsqueda de arquitectura autóctona", dice, tanto como un intento de crear relaciones de vecindad. Más que cualquier otro tipo de vivienda colectiva, los pisos con patio "dan un sentido de lugar". Para quienes viven alrededor del patio, el espacio proporciona una sensación de seguridad y privacidad; el patio es un espacio casi público que media entre la casa y la calle.
Ofreciendo refugio y comodidad, los pisos Rose evitan los edificios de apartamentos defensivos típicos del barrio, con sólidos muros y vallas, en favor de un patio central esculpido y elevado, un faro en el barrio que celebra el espacio social desdramatizando el espacio privado. Las ventanas estratégicamente situadas, la circulación exterior centrada y las unidades que envuelven los bordes exteriores orientan los 35 pisos de bajos ingresos hacia espacios sociales que están espacialmente separados, pero visualmente conectados entre sí y con la calle de abajo.
El patio interior es sólo un aspecto de un diseño exitoso. Los Apartamentos Rose se basan en esta tipología de vivienda del sur de California, pero a diferencia de esos edificios tradicionales anteriores, son más idiosincrásicos: crean mayor seguridad, privacidad y apertura, al tiempo que se conectan con la comunidad más amplia fuera de los muros del edificio. Al incluir viviendas asequibles para jóvenes en transición, el no promotor pudo aprovechar la Ley AB763 de la Asamblea del Estado de California para aumentar la altura y la densidad, elevando la densidad del proyecto de una media de 12,30 UDA/A a más de 110 unidades/acre. Esta vivienda asequible tan necesaria permite alojar a personas pobres y desfavorecidas en una zona acomodada de la ciudad, donde se necesitan trabajadores con salarios bajos pero que no pueden permitirse vivir. También contribuye a la creación de un parque de viviendas asequibles muy necesario en Los Ángeles.
Al igual que muchas estructuras de patio tradicionales anteriores, el material exterior principal de los Apartamentos Rosa es el revoque de cemento exterior comúnmente utilizado. Sin embargo, en Rose, los muros están festoneados para proporcionar profundidad, relieve y textura, un problema del que suelen adolecer los proyectos de viviendas asequibles. Estas paredes también tienen un grano brillante aplicado a la superficie que hace que las fachadas brillen cuando la gente pasa por ellas. La luz del sol y las condiciones de iluminación brillantes hacen que la fachada se vuelva suave y plateada en pocos segundos. Es un fenómeno rápido que distorsiona la luz y proyecta sombras según la hora del día.
Resumen
Situado junto a la popular y moderna Rose Ave, en Venice Beach, el proyecto proporciona acceso a importantes servicios comunitarios en una zona muy popular y apta para peatones. Como vivienda de transición para jóvenes, el proyecto proporciona un acceso equitativo a una población de inquilinos con muy bajos ingresos que, de otro modo, no podrían permitirse vivir en esta comunidad.
Ofreciendo refugio y comodidad, los Apartamentos Rose evitan los típicos edificios de apartamentos del barrio con sólidos muros y vallas en favor de un cubo escultural, un faro en el barrio que celebra el espacio social minimizando el espacio privado.
El elemento central del diseño de los Apartamentos Rosa es un patio envolvente que media entre el entorno urbano y la intimidad de las residencias. Al abrirse a la Avenida de las Rosas desde el segundo nivel, pero empotrado por una serie de jardineras en cascada, el patio ofrece a los residentes múltiples espacios de reunión al aire libre y una mayor privacidad, a la vez que se integra en el barrio circundante. Coronado por las terrazas plantadas en los niveles superiores, el patio crea un "entorno" que proporciona vistas, abundante luz natural, brisas y la creación de una sensación de lugar.
Los pisos con patio tienen una rica historia en todo el sur de California, desde el Horatio Court de Irving Gill (1918) hasta los clásicos Ambrose Gardens de la posguerra, de estilo colonial español. Según Ken Bernstein, director de asuntos de conservación de Los Angeles Conservancy, gran parte de los pisos con patio construidos durante este periodo, sobre todo en Hollywood y West Hollywood, fueron tanto una búsqueda de arquitectura autóctona", dice, como un intento de crear relaciones de vecindad. Más que cualquier otro tipo de vivienda colectiva, los pisos con patio "dan un sentido de lugar". Para las personas que viven alrededor del patio, el espacio proporciona una sensación de seguridad y privacidad; el patio es un espacio casi público que media entre la casa y la calle. Para la ciudad en general, el patio es un tipo de vivienda urbana que encaja bien en los barrios.
El patio es sólo un aspecto del éxito del diseño. Los pisos de la Rosa se basan en esta tipología de vivienda local, pero a diferencia de esos edificios tradicionales anteriores, son más idiosincrásicos, creando mayor seguridad, privacidad y apertura, al tiempo que se conectan con la comunidad más amplia fuera de los muros del edificio. Situada a 5 minutos a pie de cientos de servicios y puestos de trabajo, esta estructura de uso mixto incluye también 2.000 pies cuadrados de espacio de oficinas para el proveedor de servicios sin ánimo de lucro. Al incluir viviendas asequibles, el promotor pudo aprovechar el proyecto de ley AB763 de la Asamblea del Estado de California para aumentar la altura y la densidad, elevando la densidad del proyecto de una media de 20,64 UD/A a más de 90 unidades/acre. Esta vivienda asequible tan necesaria proporciona a los jóvenes pobres y a las poblaciones desfavorecidas una vivienda en una zona acomodada de la ciudad donde se necesitan trabajadores con salarios bajos pero que no pueden permitirse vivir. También contribuye al tan necesario parque de viviendas del que carece la ciudad de Los Ángeles.
Historia
La parcela estaba ocupada anteriormente por un promotor y proveedor de servicios sin ánimo de lucro. Cuando buscaban terrenos para construir viviendas asequibles en la zona y no podían obtenerlos, el arquitecto les sugirió desarrollar los terrenos que ya poseían, lo que les permitiría proporcionar viviendas pero también sustituir los servicios sociales existentes. El equipo de diseño vio el lugar como una oportunidad de desarrollo para establecer un edificio de uso mixto que encajara mejor en el contexto de la urbanización de la zona que la estructura existente de una planta de los años 70.
Este proyecto implicó cuatro reuniones públicas, dos reuniones con el Consejo de Vecinos de Venice, dos reuniones con la Comisión de Planificación de Los Ángeles, y una multitud de reuniones de pequeños grupos con diversos grupos comunitarios y partes interesadas. Fue un proceso riguroso que requirió numerosos cambios de diseño para obtener las aprobaciones necesarias para construir el proyecto.
No hace mucho tiempo, Venice Beach estaba plagada de delincuencia y guerras de bandas entre los V13 y los Shoreline Crips. Los proyectos de viviendas asequibles se construían sin preocuparse por los residentes. Esto ha cambiado 180 grados en la última década. Los autobuses turísticos visitan ahora el lujoso barrio de Venice Beach y ha llegado una nueva oleada de gente adinerada, lo que ha disparado los precios de los inmuebles, donde esta gente lucha contra cualquier propuesta de vivienda asequible. Por ello, el equipo de diseño participó en reuniones con diversas partes interesadas y grupos de la comunidad durante el proceso de desarrollo para recabar su opinión, incorporando sugerencias a lo largo del proceso de diseño. El proyecto fue aprobado por la comisión de urbanismo, pero fue rechazado por unanimidad por el consejo de vecinos, que ha rechazado todos los proyectos de vivienda asequible de los últimos siete años. Los Apartamentos Rose demuestran que las viviendas basadas en los principios de "la vivienda primero", la reducción de riesgos y el diseño justo pueden aplicarse en los barrios de toda la región para prevenir y acabar con los sin techo.
Diseño para la integración
El diseño de los pisos Rose es el resultado de una cuidadosa consideración de las estrategias de diseño pasivo, incluyendo la orientación del edificio, la forma y la orientación para la ventilación natural y el diseño de las ventanas para maximizar la luz del día. Los paneles solares de agua caliente se utilizan para calentar el agua caliente sanitaria. Según el análisis energético del Título 24 para los Apartamentos Rose, el edificio es un 55% más eficiente que el Código Energético de California, lo que es significativamente superior a la media nacional.
El patio público del edificio está elevado un nivel por encima de la calle, creando un bordillo orientado a los peatones y una conexión visual, pero también una separación física para los inquilinos. La comunidad participó en el proceso mediante reuniones de diseño y el diseño del patio se adaptó para abordar las preocupaciones planteadas en estas reuniones con el comité de construcción del cliente, el equipo de gestión de activos y el vecindario. Los Apartamentos Rosa promueven la equidad social proporcionando una vivienda muy necesaria, así como otros servicios como espacio comunitario, salas de conferencias, tiendas, etc.
Un gran patio orienta a los inquilinos hacia los espacios sociales y públicos y proporciona un espacio de circulación seguro entre la calle y su piso. Con una densidad de más de 100 unidades/acre, el patio ofrece un refugio tranquilo para los inquilinos, incorporando un paisaje con árboles, asientos y vistas panorámicas del barrio. Utilización de la Bonificación de Densidad del Estado de California para viviendas asequibles (aumento de la densidad del 35% sobre la zonificación base).
Diseño para comunidades equitativas
Los Apartamentos Rose están situados a menos de 400 metros de 22 recursos comunitarios básicos, en un antiguo edificio de oficinas y aparcamiento de una planta, como relleno urbano. La mayoría de los inquilinos no tienen coche y los recados diarios no requieren uno. Un gran cuarto de bicicletas en la planta baja proporciona un aparcamiento permanente de larga duración para las bicicletas. En el patio delantero hay un aparcamiento para bicicletas de corta duración para los huéspedes. Se ha reducido el número de plazas de aparcamiento (19, una reducción del 63%) e incluye una plaza para vehículos eléctricos. El callejón trasero es estrecho (anchura insuficiente) y la reducción de los movimientos de vehículos en el callejón mitiga la congestión de coches para toda la comunidad. El innovador diseño equilibra la privacidad con las oportunidades de conexión con la comunidad.
Dado que los Apartamentos Rose incluyen viviendas 100% asequibles para inquilinos con muy bajos ingresos, éstos tienen el mismo acceso a los servicios de la comunidad, ricos en recursos y accesibles a pie, que de otro modo no estarían disponibles para ellos debido al elevado coste de la vivienda en la zona.
Diseño para el ecosistema
La ubicación del proyecto es urbana y el emplazamiento anterior era un gran terreno 100% impermeable con un pequeño edificio de oficinas de una planta. Cruce de jardineras que actúan como barrancos. Incorpora más plantaciones que la mayoría de los edificios urbanos. Las plantas tolerantes a la sequía y la grava proporcionan retención de agua de lluvia y hábitats para los animales. Todas las superficies impermeables se dirigen a jardineras de infiltración y todas las luces exteriores están protegidas.
El condado de Los Ángeles se encuentra a lo largo de la Vía Migratoria del Pacífico, una de las principales rutas norte-sur de las aves migratorias en América. En primavera y otoño, la zona acoge a millones de aves que vuelan por el sur de California hacia sus zonas de cría en el norte o de invernada en el sur. La plantación es importante porque las aves desempeñan un papel fundamental en el ecosistema de Los Ángeles. Esta zona tiene una enorme biodiversidad de aves y este edificio está cerca del Parque Penmar y del Océano Pacífico, que es un parque urbano que constituye un eslabón clave de este ecosistema.
Diseño para el agua
Se puso en marcha un plan de gestión de las aguas pluviales para fomentar la infiltración, capturar y tratar la escorrentía del 90% de la precipitación media anual, utilizando las mejores prácticas de gestión. Los pisos de la Rosa se han diseñado de modo que más del 30% del terreno está ajardinado con vegetación o superficies permeables. Las superficies impermeables (como el tejado y la terraza del segundo piso) se dirigen a jardineras de infiltración in situ, que retienen y limpian las aguas pluviales. El resultado es un sitio en el que más del 100% de las superficies captan el agua de lluvia de alguna manera. El ahorro de agua de aproximadamente un 38% sobre la media con los dispositivos de bajo caudal equivale a un ahorro sustancial en las tarifas de agua y alcantarillado domésticas, y el tiempo de amortización es inferior a un año debido al bajo coste de estos dispositivos. El diseño pasivo, los dispositivos de bajo flujo y la recogida de agua de lluvia se combinan para reducir las necesidades de carga mecánica y eléctrica. Esto da lugar a una reducción de los costes de los servicios públicos, una carga que puede recaer sobre los inquilinos de las viviendas asequibles.
Diseño para la economía
Dimos prioridad a los costes iniciales y a largo plazo para nuestro cliente sin ánimo de lucro, debido a los ajustados presupuestos de las viviendas y a la necesidad de tener costes de mantenimiento nulos o bajos para el futuro del edificio. Las unidades son pequeños estudios, lo que permite una densidad muy alta, y la envoltura del edificio utiliza estrategias pasivas de bajo coste para reducir el consumo de energía, incluyendo un mayor aislamiento en las paredes/techo, ventilación cruzada natural y un techo blanco. El clima suave y soleado de California y el bajo coste de los paneles solares permiten una rápida recuperación de la inversión de los paneles solares de agua caliente instalados en el tejado.
Se utilizó la eficiencia de la estructura: lista de corte detallada y pedido de madera prefabricada, cerchas de suelo y techo separadas más de 16 pulgadas y construcción con paneles. Las placas del suelo, los volúmenes del edificio y los muros cortantes se apilan verticalmente, lo que reduce los costes de construcción y los residuos. La zona de aparcamiento de la planta baja está ventilada de forma natural, lo que permite ahorrar energía y costes importantes. Todos los materiales exteriores se eligieron por su bajo mantenimiento. El coste del sistema de paneles solares para el agua caliente tiene un plazo de amortización inferior a 5 años.
Diseño para la energía
El diseño del edificio debe incorporar principios pasivos: .... que requieren luz natural y ventilación natural. Las opiniones son igualmente importantes. Porcentaje de la superficie del suelo o porcentaje de los puestos de trabajo de los ocupantes con vista directa al exterior: 95%. Porcentaje de la superficie del piso o porcentaje de los puestos de trabajo de los ocupantes a menos de 30 pies de las ventanas operables: 95%.
Diseñadas pasivamente en torno a un gran patio abierto, la mayoría de las unidades tienen ventilación cruzada y abundante luz natural. La mejora del aislamiento de las paredes y el tejado, un tejado de color claro y la plantación en el tejado mitigan la ganancia de calor y reducen las cargas energéticas. El garaje de la planta baja se ha diseñado especialmente para que tenga ventilación natural, lo que reduce la carga energética. El edificio es totalmente eléctrico.
Este tipo de edificio residencial utiliza más agua caliente que otros tipos de edificios, por lo que se utilizó una caldera eficiente común, puesta en marcha y conectada a paneles solares de agua caliente en el tejado, reduciendo aún más el uso de combustibles fósiles. Toda la calefacción y la refrigeración de las unidades se proporciona mediante un sistema altamente eficiente de combinación de múltiples unidades con flujo de refrigerante variable. Todos los electrodomésticos tienen la clasificación Energy Star y todos los aparatos de iluminación son de alta eficiencia.
Diseño para el bienestar
Este barrio es un "paraíso para los caminantes", con una puntuación de 88, y está cerca de excelentes medios de transporte público y carriles bici. La mayoría de los inquilinos asequibles y otros que viven aquí no tienen coche y pueden realizar sus actividades diarias sin él. Un gran cuarto de bicicletas en la planta baja proporciona un aparcamiento permanente para bicicletas de larga duración. En el patio delantero hay un aparcamiento para bicicletas de corta duración para los huéspedes. Se ha reducido el número de plazas de aparcamiento (19, una reducción del 63%) y los pisos de la Rosa se han diseñado para fomentar los paseos y la socialización. Las dos escaleras exteriores se diseñaron para que fueran especiales en lugar de estándar, y el ascensor se descartó en favor de un camino más abierto, dando a los inquilinos más opciones para socializar. El diseño incorpora las recomendaciones de un informe acústico que determinó que el ruido de la calle se reducía significativamente al orientar las unidades hacia el patio.
Diseño de recursos
Durante la construcción, el 97% de los residuos de la construcción se desviaron del vertedero. Los materiales se seleccionaron por su bajo coste inicial y su escasa o nula necesidad de mantenimiento.
Se desarrollaron estrategias para abordar la durabilidad, la calidad del aire interior y el control de la humedad. El suelo es duro en todo el interior de las unidades (no hay moqueta). Donde se ha utilizado hormigón, se ha dejado a la vista y sin pintar, a excepción de la sala de recreo, donde el suelo es de corcho por razones acústicas.
Se utilizaron eficiencias de entramado, como conjuntos de entramado precortados, separación de viguetas superior a 16 pulgadas al centro, miembros estructurales de madera compuesta y cerchas de madera con celosía.
Se compraron materiales con contenido reciclado (como hormigón de bajo contenido en carbono y placas de yeso con contenido reciclado) y todos los áridos para los cimientos de hormigón se compraron localmente. Se seleccionaron materiales con colores integrales para eliminar la necesidad de futuras pinturas o acabados, como los marcos de las ventanas y el estuco de color integral en todo el proyecto.
Los principales materiales tienen la certificación HPD. Todos los materiales cumplen el Código de Construcción Ecológica de la Ciudad de Los Ángeles, los criterios de la Junta de Recursos del Aire de California y del Distrito de Gestión de la Calidad del Aire de la Costa Sur.
Diseño para el cambio
Los Apartamentos Rosa incorporan la supervivencia pasiva. Reducen el espacio de los vehículos en favor del espacio habitable y ofrecen múltiples opciones de transporte: vehículos, peatones, bicicletas y vehículos eléctricos. El espacio para las bicicletas se puede cerrar con llave e incluye una zona de trabajo para facilitar a los inquilinos el uso de medios de transporte alternativos. La ubicación del edificio cerca de las rutas de autobús existentes permite a los inquilinos utilizar el transporte público en lugar de los vehículos privados. La ubicación del edificio cerca de un parque y otros servicios permite a los inquilinos ir andando a los servicios.
El garaje de la planta baja, con suelo plano, puede adaptarse fácilmente a otro uso en el futuro, cuando los vehículos sean escasos. El espacio para vehículos se ha reducido en más de un 60% (en comparación con el código actual) debido a los incentivos estatales para las viviendas asequibles.
El tejado está diseñado para ser "plug and play" y puede albergar un futuro conjunto de paneles solares fotovoltaicos. Los sistemas mecánicos y de fontanería son "comunes" (compartidos por varias unidades), lo que reduce la frecuencia de las averías mecánicas y mejora la eficiencia. Los paneles solares de agua caliente mantendrán el agua caliente sin ayuda de la electricidad.
El proyecto está diseñado para durar al menos 60 años, lo que cumple las cláusulas de asequibilidad exigidas.
Diseño para el descubrimiento
Mantenemos una hoja de cálculo detallada de los costes de nuestros proyectos y del coste de las medidas de eficiencia energética, y hemos observado una disminución sustancial del coste de las medidas de eficiencia energética y una mejora de nuestra capacidad para cumplir requisitos más estrictos en los últimos 20 años, debido a la mejora de los códigos, a la mayor eficiencia de los equipos y a que los prestamistas exigen una eficiencia al menos un 30% superior a la de nuestro código estatal.
Mostramos nuestros edificios terminados a organizaciones profesionales (como la AIA), estudiantes, prestamistas y otras partes interesadas, y estamos orgullosos de que la gran mayoría de nuestros clientes repitan. Estamos orgullosos de que la gran mayoría de nuestros clientes repitan. Creemos que es importante informar a otros de las "lecciones aprendidas" y también nos hemos puesto en contacto con el Departamento de Construcción y Seguridad de Los Ángeles con nuestras recomendaciones para mejorar el proceso de obtención de permisos. Un equipo de urbanistas de la ciudad de Los Ángeles visitó la obra para discutir las consecuencias "no deseadas" de su interpretación restrictiva de los retranqueos traseros, que planteamos por primera vez durante la comprobación del plan del proyecto.
Equipo:
Arquitectos: Brooks + Scarpa
Equipo del proyecto: Brooks + Scarpa, Lawrence Scarpa, FAIA, Diseñadores Principales, Angela Brooks, FAIA, Directora Ejecutiva, Flavia Christi, George Faber, AIA, David García, Carlos García, AIA - Arquitecto del Proyecto, Tod Funkhauser, Jeffrey Huber, FAIA, Dionicio Ichillumpa, Iliya Muzychuk, Micaela Danko, Eric Mosher, Eleftheria Stavridi, Fui Srivkorn, Yimin Wu, Juan Villareal, Equipo de Diseño del Proyecto
Paisaje: Brooks + Scarpa con Tina Chee
Ingeniería: Labib Funk - Ingeniería estructural y civil
Breen Engineering: Eléctrica, Mecánica y Fontanería
Consultor LEED: Homage Design (Shellie Collier)
Ingeniería geotécnica: Southern California Geotechnical
Señalización: Brooks + Scarpa
Contratista: Walton Construction
Materiales utilizados :
Masonry: Angeles Block Company
Metal: Custom Perforated Screens Metal Sales, Inc.
Concrete: Type ll Portland Cement with 25% flyash, LM Scofield Lithochrome stain
Wood: Composite floor truss joists by Weyerhaeuser, Micro-lam and parallam composite beams by Truss Joist Corporation, Forest Stewardship Council (FSC) certified oak flooring, cabinets, and structural wood.
Exterior: Recycled Portland Cement Exterior Cement Plaster with integral finish.
Windows: Arcadia, Alpine, US Aluminum Corporation
Glazing: Solarban 80 by PPG
Skylights: Bristolite, Solatube International, Inc.
Doors: TM Cobb, Timely, Steelcraft Manufacturing Co., McKeon Door Company, Nationwide Industries, Anemostat Door Products, Total Door Systems.
Hardware: Schlage, Trimco, LCN, Ives, Rixon, Monarch, Pemko, Johnson, Elmes
Roofing: 4-ply Modified bitumen membrane cool roof by CertainTeed Corporation Flashing: Celotex, GAF corporation, Grefco, APOC
Interior finishes
Cabinets: Recycled Formaldehyde free MDF and FSC certified oak
Paints: Non-toxic zero VOC Paints by AFM Safecoat
Paneling: Recycled Formaldehyde free MDF, Recycled-Content Gypsum Board with 31% recycled content (26% post consumer waste), Dens-Glass Gold by Georgia-Pacific
Tile: Ecotile by Walker Zanger
Flooring: Ecotile by Walker Zanger, concrete and FSC certified oak
Lighting: Shaper, Bega Prudential, Stonco, Belfer, Del Rey Lighting
Controls: Lutron
Insulation: Blown in cellulose insulation is 98% recycled. Recycled-Content, Formaldehyde-Free Insulation Batts by Johns Manville
Plumbing
Fixtures: American Standard, Kohler, Bobrick, Grohe, Chicago Faucets, Toto, Delta
Appliances: GE, ISE, Bosch, Fagor, Bertazzoni
Insulation: Recycled-Content, Formaldehyde-Free Insulation Batts by Johns Manville
Other: Storm water catch basin and filter system by Stormwater360, Contech, Inc., Cabinet hardware by Sugatsune, Basco and E.B. Bradley
